Il tetto dell'edificio è una parte comune (art. 1117 del Codice civile) e, salvo un diverso accordo o regolamento, la spesa si divide in base ai millesimi di proprietà (art. 1123). Per i lavori straordinari di notevole entità serve la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi. Ecco cosa deve sapere chi vive in condominio, dall'assemblea alla detrazione.

Chi paga: tetto e lastrico non sono la stessa cosa

Situazione	Come si dividono le spese	Riferimento
Tetto comune	Tutti i condòmini, in base ai millesimi di proprietà	Art. 1123 c.c.
Edificio con più scale o corpi separati	Può pagare solo chi trae utilità da quella parte di copertura	Art. 1123, terzo comma c.c.
Lastrico solare a uso esclusivo	1/3 a chi ne ha l'uso esclusivo, 2/3 ai condòmini a cui fa da copertura	Art. 1126 c.c.

Queste regole possono essere modificate da un regolamento contrattuale o da un accordo tra tutti i condòmini: la Cassazione, per esempio, ha ricordato che l'art. 1126 si può derogare (ord. n. 11484/2017). Per questo il primo documento da leggere è il regolamento.

Che maggioranza serve in assemblea

Per le riparazioni straordinarie di notevole entità, l'art. 1136 del Codice civile richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè 500 millesimi. La regola vale in prima e in seconda convocazione.

La delibera dovrebbe indicare in modo chiaro l'intervento, l'impresa scelta, l'importo e il criterio di riparto. Se il capitolato è preparato bene, confrontare i preventivi è molto più semplice.

Il fondo speciale è obbligatorio

Per la manutenzione straordinaria l'assemblea deve costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori (art. 1135, n. 4 c.c.). Se i lavori si pagano a stati di avanzamento, il fondo può essere costituito con versamenti progressivi, in base ai pagamenti concordati. Questa rateizzazione aiuta le famiglie e protegge anche l'impresa.

E se piove in casa e l'assemblea non decide?

Avvisa subito l'amministratore per iscritto, con foto e data.
L'amministratore può ordinare i lavori urgenti di manutenzione straordinaria e ne riferisce nella prima assemblea (art. 1135, secondo comma c.c.).
Il singolo condòmino ha diritto al rimborso solo per le spese urgenti (art. 1134 c.c.). Non è una scorciatoia: se la spesa non era davvero urgente, rischia di restare a suo carico.
Controlla la polizza globale fabbricati: può coprire i danni causati dalle infiltrazioni, ma raramente il rifacimento del tetto.

Quanto costa il rifacimento del tetto condominiale

I valori al metro quadro sono gli stessi del rifacimento di un tetto residenziale: 80-120 €/mq per il solo manto, 120-180 €/mq con isolamento e impermeabilizzazione, 180-250 €/mq se si interviene sulla struttura. In condominio incidono di più il ponteggio, l'altezza, l'accesso al cortile e l'eventuale occupazione del suolo pubblico.

Se il tetto contiene cemento-amianto servono un'impresa abilitata e un piano di lavoro da presentare all'ATS, come previsto dall'art. 256 del D.Lgs. 81/2008. Il costo va previsto a parte: vedi il nostro servizio di smaltimento.

La detrazione: ogni condòmino ha la sua

Sulle parti comuni sono agevolabili sia la manutenzione straordinaria sia quella ordinaria. L'aliquota si verifica per ciascun condòmino: per le spese 2026 è del 50% se l'unità è la sua abitazione principale e del 36% negli altri casi. Nello stesso condominio, quindi, due vicini possono avere detrazioni diverse sullo stesso lavoro.

Un esempio di calcolo

Tetto da 400 mq, rifatto a 150 €/mq: spesa di 60.000 euro. Una famiglia con 80 millesimi paga 4.800 euro.

Tipo di unità	Detrazione totale	All'anno, per 10 anni	Costo netto
Abitazione principale (50%)	2.400 €	240 €	2.400 €
Altra unità (36%)	1.728 €	172,80 €	3.072 €

L'esempio è illustrativo: la detrazione spetta nei limiti dell'imposta dovuta da ciascuno. L'amministratore comunica i dati all'Agenzia delle Entrate per il 730 precompilato; i pagamenti del condominio vanno fatti con bonifico parlante. Secondo le fonti di settore, nel 2026 sconto in fattura e cessione del credito non sono disponibili per queste detrazioni.

Per il 2027 il disegno di legge di Bilancio propone di confermare il 50% e il 36%, ma non è ancora legge. Se l'assemblea deve decidere ora, leggi il punto sul 2027. Per una stima iniziale puoi usare il calcolatore PrevAI.

Le 5 cose da chiedere ai preventivi

Stessa base di confronto: tutte le imprese devono quotare lo stesso capitolato.
Ponteggio, sicurezza e smaltimento indicati come voci separate.
Cronoprogramma e penali per i ritardi.
Polizze: RC verso terzi e, per i lavori importanti, garanzie sulle opere.
Regolarità: DURC valido e idoneità tecnico-professionale. Leggi anche come scegliere l'impresa edile.

Domande frequenti

Chi abita all'ultimo piano paga di più?

No, se il tetto è comune: il riparto segue i millesimi, salvo un diverso regolamento o una situazione particolare come il lastrico a uso esclusivo.

Il proprietario del garage o del negozio al piano terra deve pagare?

Di norma sì, se l'unità fa parte dell'edificio coperto da quel tetto. Fanno eccezione i corpi di fabbrica separati, che vanno valutati caso per caso.

Devo pagare se ho votato contro?

Sì. Una delibera valida vincola tutti i condòmini, anche gli assenti e i dissenzienti.

Quanto dura il cantiere?

Dipende dalla superficie e dal meteo. Una palazzina richiede in genere qualche settimana, ponteggio compreso. Il cronoprogramma va concordato con l'amministratore.

I prezzi sono forchette indicative, non un listino: il costo reale si stabilisce solo dopo il sopralluogo.

Informazioni a scopo divulgativo, aggiornate a novembre 2026. Le aliquote 2027 sono contenute in un disegno di legge non ancora approvato dal Parlamento. Prima di decidere, conferma sempre con un commercialista o con l'Agenzia delle Entrate.

Questa guida non sostituisce il parere di un legale o dell'amministratore, che deve valutare il regolamento del tuo condominio.

Il prossimo passo

Sei amministratore o consigliere? Richiedi un sopralluogo: prepariamo un preventivo con voci separate, utile da portare in assemblea. Scopri il servizio di rifacimento tetti.

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