Il rifacimento della facciata è spesso la spesa più visibile della vita di un condominio. Il Bonus Facciate è scaduto il 31 dicembre 2022 e non è stato prorogato, ma restano altre detrazioni. In questa guida trovi i costi indicativi, la differenza tra tinteggiatura e cappotto, le regole dell'assemblea e gli aspetti pratici per i palazzi di Monza e della Brianza.

Prima domanda: basta tinteggiare?

Una facciata degradata può richiedere interventi molto diversi. Il sopralluogo deve rispondere a una domanda: l'intonaco è ancora ancorato al muro? Con una battitura si individuano le zone che suonano vuote. Se sono poche si ripristinano; se sono estese, tinteggiare significa coprire il problema per pochi anni.

Intervento	Quando serve	Costo indicativo
Pulizia e tinteggiatura	Intonaco sano, colore rovinato	Circa 55 – 70 €/mq con ponteggio (riferimento di mercato, non specifico per la Brianza)
Ripristino intonaci e frontalini	Distacchi, ferri scoperti su balconi e cornicioni	Da computo: dipende dalla superficie degradata
Cappotto termico	Facciata da rifare e pareti non isolate	60 – 90 €/mq in EPS, di più con lana di roccia

Il prezzo reale dipende molto da altezza, balconi, sporgenze, accesso e quantità di intonaco da ripristinare. Il mercato è molto variabile: in un caso discusso su CondominioWeb, due offerte per lo stesso rivestimento di circa 516 mq erano di 8.256 e 15.000 euro. Per questo il capitolato deve essere uguale per tutte le imprese.

Perché in Brianza conviene valutare il cappotto

Monza e i comuni vicini sono in zona climatica E, con circa 2.400 gradi giorno: gli inverni si sentono. Molti condomini costruiti tra gli anni '60 e '80 hanno pareti poco isolate. Se il ponteggio va montato comunque, il cappotto si aggiunge a un cantiere già aperto e può ridurre la spesa di riscaldamento.

Non è sempre la scelta giusta: vanno controllati vincoli, spessori, davanzali, balconi e distanze. Nella guida al cappotto termico in Brianza trovi i costi e i rischi di posa.

Che maggioranza serve

La facciata è una parte comune (art. 1117 c.c.). Per i lavori straordinari di notevole entità servono la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 1136 c.c.), e l'assemblea deve costituire il fondo speciale per i lavori (art. 1135, n. 4). Le spese si dividono in base ai millesimi, salvo un diverso regolamento o accordo.

Attenzione ai balconi: i frontalini e i rivestimenti che contribuiscono al decoro della facciata possono essere considerati comuni, mentre altre parti restano di proprietà del singolo. Conviene chiarire il riparto prima del voto.

Le pratiche del cantiere

Titolo edilizio: dipende dal lavoro. Una tinteggiatura uguale all'esistente è generalmente manutenzione ordinaria; cambiare colore, finitura o aggiungere il cappotto può richiedere una pratica. Controlla il regolamento edilizio del tuo Comune.
Suolo pubblico: se il ponteggio occupa marciapiede o strada serve l'autorizzazione del Comune, con il relativo canone. Va richiesta per tempo.
Sicurezza: ponteggi con PiMUS (art. 136 del D.Lgs. 81/2008) e, nei casi previsti, coordinatore e notifica preliminare.
Vincoli: edifici tutelati o in aree vincolate possono richiedere autorizzazioni ulteriori.

Con il nostro servizio di ponteggi e la pagina facciate trovi come organizziamo questi lavori.

Quali detrazioni restano nel 2026

Strumento	Cosa copre	Aliquota 2026
Bonus Ristrutturazione	Lavori sulle parti comuni, comprese le manutenzioni ordinarie	50% se l'unità è abitazione principale del condòmino, altrimenti 36%
Ecobonus	Cappotto con i requisiti tecnici previsti	Stesse aliquote
Bonus Facciate	Scaduto il 31/12/2022	Non disponibile

L'aliquota va verificata condòmino per condòmino, in base alla sua situazione. Sulla stessa spesa si può usare una sola agevolazione. Le fonti di settore non concordano sempre su ogni caso particolare, quindi conviene far verificare il riparto dall'amministratore e dal commercialista.

Per il 2027 il disegno di legge di Bilancio propone di confermare il 50% e il 36%, con un massimale di 40.000 euro per unità per l'Ecobonus sulle parti comuni, ma il testo può cambiare. Leggi il punto sul 2027.

Esempio di spesa per un condòmino

Facciata da 1.200 mq, tinteggiatura e ripristini a 70 €/mq: spesa di 84.000 euro. Una famiglia con 50 millesimi paga 4.200 euro. Se l'unità è la sua abitazione principale recupera 2.100 euro in 10 anni, cioè 210 euro l'anno. Con il 36% recupera 1.512 euro. Il calcolo è illustrativo.

Il percorso, passo per passo

Diagnosi: battitura, verifica di balconi e frontalini, foto.
Capitolato: un documento unico per confrontare le offerte.
Assemblea: scelta di intervento, impresa, fondo e riparto.
Pratiche: titolo edilizio, suolo pubblico, sicurezza.
Cantiere: ponteggio, lavorazioni e collaudo finale.
Chiusura: documenti fiscali, garanzie e comunicazioni.

Domande frequenti

Quanto costa rifare la facciata di un condominio?

Per la sola tinteggiatura con ponteggio si parte da circa 55-70 €/mq come riferimento di mercato. I ripristini e il cappotto aumentano la spesa. Serve un computo sulla superficie reale.

Il Bonus Facciate 90% esiste ancora?

No. È terminato il 31 dicembre 2022. Una delibera o un preventivo vecchi non lo fanno rivivere.

Quanto dura il cantiere?

Dipende da dimensioni, meteo e tipo di intervento. Un cronoprogramma scritto aiuta a limitare il disagio per i residenti.

Operate in tutta la provincia?

Sì, da Muggiò lavoriamo in tutta la Brianza, tra cui Monza, Desio, Seregno, Lissone e Vimercate.

I prezzi sono forchette indicative, non un listino: il costo reale si stabilisce solo dopo il sopralluogo.

Informazioni a scopo divulgativo, aggiornate a novembre 2026. Le aliquote 2027 sono contenute in un disegno di legge non ancora approvato dal Parlamento. Prima di decidere, conferma sempre con un commercialista o con l'Agenzia delle Entrate.

Il prossimo passo

Sei amministratore o consigliere? Richiedi un sopralluogo per una diagnosi e un preventivo a voci separate, oppure usa il calcolatore PrevAI per una prima stima con gli incentivi.

Rifacimento Facciata Condominiale a Monza e Brianza: Costi, Delibera, Ponteggi e Detrazioni 2026